早在去年10月底，御翠園就已開放售樓處，并稱將于11月中下旬取證開盤，吹風價至少在10萬元/平方米起;更有消息指出，項目預計申報單價為10-11萬元/平方米。

不過，從項目最新獲批預售價來看，此批取證房源共9棟樓、473套房。分樓棟來看，9棟樓獲批的銷售價在90672-99744元/平方米之間;分產品來看，整體平層產品均價約9.8萬元/平米，而聯排別墅均價約9.1萬元/平米。與此前吹風價相比，此次御翠園定價低了近一成左右。

對開發商而言，項目吹風價往往代表了其市場預期。

一名御翠園項目銷售表示，去年底的銷售口徑確實為十萬單價左右。“去年并沒有備案價，如今申請的備案均價在不同樓棟會有不同的價差，但預計單價不會超過十萬。”另據該銷售透露，目前項目取消了驗資看房的規定。

據悉，御翠園曾于去年11月2日開啟驗資，根據意向購買的房源類型平層或聯排別墅，購房人須在自身賬戶存有50萬元或100萬元，同時還須提供購房人名下200萬元或800萬元的首付資金(含存款、理財、股票)證明。

趙立在今年8月初前往御翠園售樓處，他告訴時代財經，項目看房不需要驗資，直接預約就可以前往看房。據趙立了解，看房當天售樓處除了有購房者，還有大批房產中介，這意味著御翠園開售即開放了中介渠道，“估計開發商也是想快點賣掉，平層的樓棟肉眼看已經快封頂了，銷售說明年底就可以收房。”

從調低定價、取消驗資以及開售即開放渠道，不難看出開發商正在逐步降低購房者門檻、加速去化。而這也是李嘉誠家族如今應對市況下行時的售樓手段。

在8月3日舉行的半年業績分析員會議上，長實集團主席李澤鉅稱，集團一向奉行以市場價格或低于市場價格出售項目，以便促進銷售及資金流轉。在中期報告中，李澤鉅也提及，今年依舊面臨嚴峻的市場，需要以“貨如輪轉”策略來應對，即貨要像輪子一樣轉起來。

相較香港親海駅II“深水炸彈”般的促銷價格，北京御翠園定價更為謹慎溫和。

在北京從事高端住宅交易的盧強則對時代財經指出，御翠園所在的姚家園并不是成熟的豪宅區，因此其對御翠園的收客效果并不樂觀。“往朝陽公園板塊或者周邊輻射板塊，10萬甚至10萬不到的二手選擇會很多，所以御翠園價格肯定不能太高，而且長實拿地時間比較早，土地價格低，比其他開發商更有定價優勢。”

2001年，和記黃埔摘下姚家園地塊時，樓面價約1750元/平方米，而如今的備案價已較拿地價格增長了超50倍。開發周期漫長、坐享土地升值溢價，這也是李嘉誠家族在內地一貫的房產開發邏輯。

北京新房市場疲軟，千萬級豪宅也降溫

御翠園預售價較吹風價下調，也折射當前北京新房尤其是豪宅市場的疲軟。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄就時代財經指出，雖然項目此前吹風價達到10萬元，但是實際申領銷許價格略低，這也是開發商順應市場形勢做出的適時調整，面對市場的持續降溫，開發商適當下調了市場預期。加上該項目地塊已經拿地二十多年之久，開發周期長，產權縮短。

中指研究院報告顯示，2023年7月，北京商品住宅供求雙雙回落，成交規模降至近5月最低位，新房存量及去化周期回升，市場持續存壓。整個7月，北京商品住宅(不含保障房)成交規模為50.99萬平方米，環比下降12.8%，同比下降8.9%;2023年1-7月，北京商品住宅(不含保障房)累計成交387.89萬平方米，同比下降5.1%。

盡管個別項目走俏，但相對堅挺的千萬級豪宅市場同樣有所降溫。麗茲行豪宅研究院數據顯示，7月整體新房豪宅網簽量為290套，環比下降7.64%，同比下降58.98%，連續4個月成交量下滑。

盧強對時代財經指出，今年總價1500-2500萬元豪宅的成交下滑較為明顯，主要是因為該部分人群大多是撬動杠桿買房的改善人群，面對市場變化會有一定的觀望情緒。

而根據備案價格，御翠園的平層總價預計在1300-1900萬元之間。

麗茲行則指出，預計8月份因為有御翠園新盤的入市，能為新房豪宅帶動一批流量，但是最終是轉化到新房，還是二手房，要由房源價格的優質度來決定。

據了解，由于板塊內新房項目不多，御翠園在去化上存在一定優勢;同時，御翠園的備案價相較周邊同檔次社區二手房價格有一定的競爭力。據悉，項目周邊的北京星河灣售價約9.9萬元/平方米、觀湖國際約10萬元/平方米起，泛海國際11萬元/平方米起，御翠園取證均價基本與附近板塊二手房持平，甚至有一定倒掛。