早在去年10月底，御翠園就已開放售樓處，并稱將于11月中下旬取證開盤，吹風(fēng)價(jià)至少在10萬(wàn)元/平方米起;更有消息指出，項(xiàng)目預(yù)計(jì)申報(bào)單價(jià)為10-11萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)，從項(xiàng)目最新獲批預(yù)售價(jià)來(lái)看，此批取證房源共9棟樓、473套房。分樓棟來(lái)看，9棟樓獲批的銷售價(jià)在90672-99744元/平方米之間;分產(chǎn)品來(lái)看，整體平層產(chǎn)品均價(jià)約9.8萬(wàn)元/平米，而聯(lián)排別墅均價(jià)約9.1萬(wàn)元/平米。與此前吹風(fēng)價(jià)相比，此次御翠園定價(jià)低了近一成左右。

對(duì)開發(fā)商而言，項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)往往代表了其市場(chǎng)預(yù)期。

一名御翠園項(xiàng)目銷售表示，去年底的銷售口徑確實(shí)為十萬(wàn)單價(jià)左右。“去年并沒有備案價(jià)，如今申請(qǐng)的備案均價(jià)在不同樓棟會(huì)有不同的價(jià)差，但預(yù)計(jì)單價(jià)不會(huì)超過(guò)十萬(wàn)。”另?yè)?jù)該銷售透露，目前項(xiàng)目取消了驗(yàn)資看房的規(guī)定。

據(jù)悉，御翠園曾于去年11月2日開啟驗(yàn)資，根據(jù)意向購(gòu)買的房源類型平層或聯(lián)排別墅，購(gòu)房人須在自身賬戶存有50萬(wàn)元或100萬(wàn)元，同時(shí)還須提供購(gòu)房人名下200萬(wàn)元或800萬(wàn)元的首付資金(含存款、理財(cái)、股票)證明。

趙立在今年8月初前往御翠園售樓處，他告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，項(xiàng)目看房不需要驗(yàn)資，直接預(yù)約就可以前往看房。據(jù)趙立了解，看房當(dāng)天售樓處除了有購(gòu)房者，還有大批房產(chǎn)中介，這意味著御翠園開售即開放了中介渠道，“估計(jì)開發(fā)商也是想快點(diǎn)賣掉，平層的樓棟肉眼看已經(jīng)快封頂了，銷售說(shuō)明年底就可以收房。”

從調(diào)低定價(jià)、取消驗(yàn)資以及開售即開放渠道，不難看出開發(fā)商正在逐步降低購(gòu)房者門檻、加速去化。而這也是李嘉誠(chéng)家族如今應(yīng)對(duì)市況下行時(shí)的售樓手段。

在8月3日舉行的半年業(yè)績(jī)分析員會(huì)議上，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅稱，集團(tuán)一向奉行以市場(chǎng)價(jià)格或低于市場(chǎng)價(jià)格出售項(xiàng)目，以便促進(jìn)銷售及資金流轉(zhuǎn)。在中期報(bào)告中，李澤鉅也提及，今年依舊面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)，需要以“貨如輪轉(zhuǎn)”策略來(lái)應(yīng)對(duì)，即貨要像輪子一樣轉(zhuǎn)起來(lái)。

相較香港親海駅II“深水炸彈”般的促銷價(jià)格，北京御翠園定價(jià)更為謹(jǐn)慎溫和。

在北京從事高端住宅交易的盧強(qiáng)則對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，御翠園所在的姚家園并不是成熟的豪宅區(qū)，因此其對(duì)御翠園的收客效果并不樂觀。“往朝陽(yáng)公園板塊或者周邊輻射板塊，10萬(wàn)甚至10萬(wàn)不到的二手選擇會(huì)很多，所以御翠園價(jià)格肯定不能太高，而且長(zhǎng)實(shí)拿地時(shí)間比較早，土地價(jià)格低，比其他開發(fā)商更有定價(jià)優(yōu)勢(shì)。”

2001年，和記黃埔摘下姚家園地塊時(shí)，樓面價(jià)約1750元/平方米，而如今的備案價(jià)已較拿地價(jià)格增長(zhǎng)了超50倍。開發(fā)周期漫長(zhǎng)、坐享土地升值溢價(jià)，這也是李嘉誠(chéng)家族在內(nèi)地一貫的房產(chǎn)開發(fā)邏輯。

北京新房市場(chǎng)疲軟，千萬(wàn)級(jí)豪宅也降溫

御翠園預(yù)售價(jià)較吹風(fēng)價(jià)下調(diào)，也折射當(dāng)前北京新房尤其是豪宅市場(chǎng)的疲軟。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄就時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，雖然項(xiàng)目此前吹風(fēng)價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元，但是實(shí)際申領(lǐng)銷許價(jià)格略低，這也是開發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)做出的適時(shí)調(diào)整，面對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)降溫，開發(fā)商適當(dāng)下調(diào)了市場(chǎng)預(yù)期。加上該項(xiàng)目地塊已經(jīng)拿地二十多年之久，開發(fā)周期長(zhǎng)，產(chǎn)權(quán)縮短。

中指研究院報(bào)告顯示，2023年7月，北京商品住宅供求雙雙回落，成交規(guī)模降至近5月最低位，新房存量及去化周期回升，市場(chǎng)持續(xù)存壓。整個(gè)7月，北京商品住宅(不含保障房)成交規(guī)模為50.99萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.8%，同比下降8.9%;2023年1-7月，北京商品住宅(不含保障房)累計(jì)成交387.89萬(wàn)平方米，同比下降5.1%。

盡管個(gè)別項(xiàng)目走俏，但相對(duì)堅(jiān)挺的千萬(wàn)級(jí)豪宅市場(chǎng)同樣有所降溫。麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示，7月整體新房豪宅網(wǎng)簽量為290套，環(huán)比下降7.64%，同比下降58.98%，連續(xù)4個(gè)月成交量下滑。

盧強(qiáng)對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，今年總價(jià)1500-2500萬(wàn)元豪宅的成交下滑較為明顯，主要是因?yàn)樵摬糠秩巳捍蠖嗍乔藙?dòng)杠桿買房的改善人群，面對(duì)市場(chǎng)變化會(huì)有一定的觀望情緒。

而根據(jù)備案價(jià)格，御翠園的平層總價(jià)預(yù)計(jì)在1300-1900萬(wàn)元之間。

麗茲行則指出，預(yù)計(jì)8月份因?yàn)橛杏鋱@新盤的入市，能為新房豪宅帶動(dòng)一批流量，但是最終是轉(zhuǎn)化到新房，還是二手房，要由房源價(jià)格的優(yōu)質(zhì)度來(lái)決定。

據(jù)了解，由于板塊內(nèi)新房項(xiàng)目不多，御翠園在去化上存在一定優(yōu)勢(shì);同時(shí)，御翠園的備案價(jià)相較周邊同檔次社區(qū)二手房?jī)r(jià)格有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)悉，項(xiàng)目周邊的北京星河灣售價(jià)約9.9萬(wàn)元/平方米、觀湖國(guó)際約10萬(wàn)元/平方米起，泛海國(guó)際11萬(wàn)元/平方米起，御翠園取證均價(jià)基本與附近板塊二手房持平，甚至有一定倒掛。