不止御翠園，如今在北京、上海、廣州，李嘉誠家族仍有囤地時(shí)間十余年的樓盤在售，持續(xù)而緩慢地處理著內(nèi)地的存貨。而距離李嘉誠家族上一次(2012年)在內(nèi)地拿地，已經(jīng)過了十年。

囤地21年，北京豪宅房價(jià)暴漲10倍

和記黃埔姚家園項(xiàng)目位于北京朝陽區(qū)姚家園路和青年路交匯處，屬于如今北京中央商務(wù)區(qū)東擴(kuò)地帶，距離望京、國貿(mào)開車都僅需要二十分鐘，因此"有著CBD后花園"之稱。樓市板塊上則處于近年來日益崛起的朝青板塊，整體二手房交易量活躍。

不過，在21年前，位于北京東四環(huán)的姚家園還是一派冷清景象，少有買房者問津。李嘉誠卻看上這里。2001年，和記黃埔與北京市政府簽訂協(xié)議出讓協(xié)議，以7億元摘下總建筑面積達(dá)40萬平方米的姚家園地塊，樓面價(jià)約1750元/平方米。

根據(jù)彼時(shí)和記黃埔北京公司的相關(guān)高層對外宣稱，整個(gè)姚家園項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資30億元，分3至4期發(fā)展，將興建超過3000個(gè)住宅單位。不過，在拿地后的幾年內(nèi)，項(xiàng)目一直遲遲沒有動(dòng)工。

直到在2004年國土資源部"831土地大限"最后一日，和記黃埔才與北京相關(guān)部門簽訂姚家園地塊開工合同。

拿地4年后的2005年11月，項(xiàng)目一期項(xiàng)目逸翠園終于開盤，均價(jià)在9000元/平方米，相比樓面地價(jià)已溢價(jià)不少。彼時(shí)項(xiàng)目周邊的國美第一城、星河灣等樓盤早已入市，姚家園地塊所在的泛CBD、朝青板塊樓市正處于催熟狀態(tài)。

首期開盤獲利之后，李嘉誠繼續(xù)維持著慢開發(fā)的節(jié)奏。六年后，姚家園項(xiàng)目二期御翠尚府在2011年11月推出，成交均價(jià)漲至2.9萬元/平方米;彼時(shí)周邊姚家園以東的一宗住宅混合公建用地土拍樓面價(jià)為7648元/平米，約為和黃拿地價(jià)的4倍。

此后，整個(gè)姚家園項(xiàng)目歸為沉寂。

目前擬入市的御翠園是整個(gè)姚家園項(xiàng)目唯一未開發(fā)地塊，為逸翠園系列二期。最早于2014年，逸翠園二期進(jìn)行過工程環(huán)評公示，并在2019年正式定名為"御翠園"，以純新盤短暫亮相過，但后續(xù)并沒有推進(jìn)入市銷售。

近兩年，御翠園還一度陷入轉(zhuǎn)手的傳言。2020年，消息稱長江實(shí)業(yè)擬出售位于北京、上海的兩處物業(yè)，對應(yīng)價(jià)值達(dá)500億元，分別為北京市朝陽區(qū)逸翠園二期項(xiàng)目以及上海普陀區(qū)高尚領(lǐng)域綜合體項(xiàng)目;此后，有市場傳言稱融創(chuàng)將接盤御翠園，不過未有后續(xù)。

如今，和記黃埔終于把御翠園推出市場，房源類型包括平層住宅、聯(lián)排別墅，均是毛坯房，共計(jì)1024套房源，吹風(fēng)價(jià)在10萬元/平方米左右。根據(jù)面積段，平層總價(jià)預(yù)計(jì)在1350萬元-1900萬元左右，聯(lián)排總價(jià)則預(yù)計(jì)在3500萬元-4800萬元。

對比逸翠園一期9.5萬元/平方米的二手掛牌價(jià)，御翠園的吹風(fēng)價(jià)略高一些。一名北京朝青板塊的中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，事實(shí)上2021年和記黃埔曾給住建委報(bào)出12萬元/平方米的均價(jià)，但由于價(jià)格比較高沒有被批準(zhǔn)，今年重新申報(bào)預(yù)計(jì)單價(jià)在10萬元-11萬元/平方米。

該中介表示，近期售樓處已有不少客戶去詢盤。"這個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)搶走一部分新盤中建宸園的客戶，中建宸園在五環(huán)外、御翠園在五環(huán)內(nèi)，配套成熟而且是準(zhǔn)現(xiàn)房，對于兩三千萬預(yù)算的買家來說有一定吸引力。"

不過，該中介也提到，由于項(xiàng)目開發(fā)周期較久，產(chǎn)權(quán)使用權(quán)可能縮短，加上是毛坯交房、戶型有一定滯后性，有些買家可能也會(huì)有所顧慮。

對于和記黃埔來說，"囤地"21年，該項(xiàng)目最新吹風(fēng)價(jià)達(dá)到10萬元/平方米，已經(jīng)比當(dāng)年1750元/平方米的拿地價(jià)格增長了超50倍;同時(shí)，銷售均價(jià)也比2005年首期推出9000元/平方米漲了10倍。

內(nèi)地6個(gè)項(xiàng)目在售，近十年未拿地

最早一批進(jìn)入?yún)^(qū)域開發(fā)、最后一個(gè)開盤，等待房價(jià)上漲周期到來再將項(xiàng)目推向市場，從而坐享土地升值溢價(jià)，這樣的開發(fā)節(jié)奏讓李嘉誠家族賺得盆滿缽滿，也引來了不少爭議。

在2012年，北京和黃姚家園項(xiàng)目便被指出變相囤地，而當(dāng)年業(yè)績會(huì)上，李嘉誠就外界對公司在內(nèi)地"囤地"的指責(zé)做出回應(yīng)，表示集團(tuán)并無在內(nèi)地囤地，"沒有一個(gè)項(xiàng)目不是希望能加快開工。"

但縱觀李嘉誠在內(nèi)地的三四十個(gè)項(xiàng)目中，基本上開發(fā)周期都很漫長，少則三五年，多則二十年有余。在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金周期中，這種囤地捂盤模式屢試不爽。

除了北京姚家園項(xiàng)目，如今長實(shí)系在廣州、上海等一線城市仍有一些開發(fā)周期長達(dá)二十年的項(xiàng)目在緩慢推售。

以上海真如"高·尚領(lǐng)域"項(xiàng)目為例，項(xiàng)目于2006年由長江實(shí)業(yè)以22億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)3027元/平方米，是長實(shí)在內(nèi)地投資最大的綜合體項(xiàng)目。

直到5年后，項(xiàng)目仍處于打樁階段，按項(xiàng)目周邊地塊價(jià)計(jì)算，彼時(shí)項(xiàng)目溢價(jià)率已達(dá)300%。囤地7年后，高·尚領(lǐng)域最終在2013年首次開盤推出行政公館;2019年才正式首推住宅項(xiàng)目領(lǐng)寓，均價(jià)在8.5萬元-9.5萬元/平方米。

目前，高·尚領(lǐng)域仍有住宅房源在售。據(jù)高·尚領(lǐng)域一名銷售人員稱，如今在售房源為底復(fù)即一樓帶地下室房源，單價(jià)11萬元-16萬元/平方米;住宅二手房的掛牌均價(jià)為12萬元-13萬元/平方米左右。

歷時(shí)16年的開發(fā)漫途，隨著上海土地價(jià)格上漲，真如板塊如今的樓面價(jià)已較長實(shí)項(xiàng)目拿地之初增長十余倍;而項(xiàng)目一手售價(jià)則較13年前拿地價(jià)格增長了超40倍。

如今仍在售的廣州逸翠莊園項(xiàng)目同樣如此，項(xiàng)目由和記黃埔開發(fā)，最早于2005年與廣州增城國土局簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，平均樓面地價(jià)僅157元/平方米。

擱置六年后，項(xiàng)目才真正開始動(dòng)工，直到2013年項(xiàng)目才入市開售，開盤價(jià)大約在8500元/平方米。截至2022年，規(guī)劃有12期之多的逸翠莊園只開發(fā)銷售到第3期，由于位處城郊，項(xiàng)目近兩年的價(jià)格漲幅并不大，目前在1.7萬元-2.7萬元/平方米;但若對比當(dāng)年拿地成本，溢價(jià)則近百倍。

據(jù)長江實(shí)業(yè)半年報(bào)顯示，2022年長實(shí)系內(nèi)地在售項(xiàng)目仍有6個(gè)，除了上海、廣州項(xiàng)目，還包括重慶御峰、東莞海逸豪庭、惠州瀧珀花園以及武漢觀湖園，可售樓面面積約578.25萬平方呎，折合約64萬平方米。上半年，長實(shí)累計(jì)已完成內(nèi)地物業(yè)銷售74.36億元，同比去年降幅超五成。

長實(shí)在內(nèi)地的土儲(chǔ)也處于"有出無進(jìn)"的狀態(tài)，存貨持續(xù)減少。截至2022年半年報(bào)，長實(shí)集團(tuán)擁有可開發(fā)土地儲(chǔ)備約7600萬平方呎，其中6700萬平方呎位于內(nèi)地，占比88%。

而長實(shí)系上一次在內(nèi)地公開市場拿地，已經(jīng)是2012年12月和記黃埔以2320萬元獲得武漢蔡甸區(qū)地塊。在經(jīng)歷2010-2012年間最后一輪在內(nèi)地?cái)U(kuò)張之后，長實(shí)幾乎已停止了內(nèi)地拿地的步伐。

自2013年以來，長實(shí)系開始拋售內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括廣州西城都薈廣場、北京三里屯地標(biāo)盈科中心、上海陸家嘴"世紀(jì)匯"綜合體、大連西崗項(xiàng)目、成都南城都匯等等。

2022年5月，廣州首輪集中供地中，和記黃埔曾報(bào)名參與廣州市白云區(qū)空港大道的地塊，引來市場猜測李嘉誠將重回內(nèi)地。但根據(jù)出價(jià)記錄，在華潤、龍湖、中海、保利等多家房企參與情況下，和記黃埔報(bào)價(jià)為底價(jià)23.6億元，此后再未出價(jià)。