IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜指出，通常計劃在港股上市的公司從取得證監(jiān)會受理函，到取得核準批復只需3-6個月。

上市之路比王健林預想的要坎坷。

半個月前的內(nèi)部會議上，他承認，因商管上市拖延，萬達集團遇到了階段性困難。

困難集中在債務壓力上，首先是兩個對賭協(xié)議期限的逼近。

前述13億美元的三筆離岸貸款，已經(jīng)觸發(fā)還款條約。

經(jīng)過協(xié)商，三分之一的參貸行同意，豁免這一條款，約定的上市日期延期為2023年11月30日，壓力推到半年之后。

更大的壓力在于機構(gòu)投資方。

2021年，珠海萬達商管完成380億元的Pre-IPO輪融資，包括珠海國資委、鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻等財團均有出資。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

若無法在2023年底前完成IPO，戰(zhàn)略投資者有權(quán)行使回售權(quán)，并要求其母公司大連萬達商管回購資本。

最新發(fā)布的債券報告顯示，截至2022年底，大連萬達商管的短期借款增加9倍至50.46億元，一年內(nèi)到期的非流動負債，劇增至687.68億元，同比增長3倍。

前有巨額潛在回購款，后有償債高峰的到來。

根據(jù)企業(yè)預警通平臺的數(shù)據(jù)，僅大連萬達商管這一主體，境內(nèi)就共有6筆債券于一年內(nèi)到期，余額為49.23億元，境外還有一筆4億美元的債券，將在7月到期。

四處籌錢

償債日期逼近，王健林表示，萬達不會破產(chǎn)。

他一邊奔赴各地談合作，加大珠海萬達商管上市的籌碼;一邊四處“找錢”，填補債務窟窿。

今年以來，王健林行程緊湊，2月中旬至3月中旬，一個月內(nèi)跑了吉林、河南、貴州、遼寧四個省，洽談文旅項目。

出差間隙，王健林多次會見銀行機構(gòu)高層。

2月，他先后與哈爾濱銀行、中原銀行簽署合作協(xié)議，3月中又見了盛京銀行代董事長。

王健林已著手準備境內(nèi)外發(fā)債融資。1-2月，大連萬達商管發(fā)行了兩筆合計7億美元的境外債;3月份又宣布，擬發(fā)行20億元的銀行間債券。

整體來看，大連萬達商管的外部融資能力在減弱。過去兩年，其籌資性現(xiàn)金流一直處在凈流出狀態(tài)，單是2022年，就凈流出300.36億元。

今年初發(fā)行的兩筆境外債，息票率高達11%，也側(cè)面說明融資難度變大。

兩個月前，大連萬達商管還向上交所提交注冊一筆60億規(guī)模的公司債，遭證監(jiān)會問詢，要求說明籌資活動現(xiàn)金流量凈額持續(xù)大額為負的原因。

萬達商管暫未回復。

融資難度大，王健林轉(zhuǎn)而質(zhì)押、減持上市公司股權(quán)，來獲取貸款和現(xiàn)金。

1月，王健林將持有的萬達酒店65.04%股份質(zhì)押給淡馬錫以獲取貸款。

3-4月，王健林又先后兩次減持萬達電影股票，以減持當日的收盤價計算，合計套現(xiàn)約15億元。

出于對萬達商業(yè)流動性的擔憂，5月，穆迪下調(diào)萬達商管公司家族評級至“Ba2”，列入下調(diào)觀察名單。

這意味著，王健林后續(xù)的境外融資難度會加大。

虛假繁榮?

陷入債務窘境，王健林旗下業(yè)務未受大波動，大連萬達商管作為核心資產(chǎn)，業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定。

債券報告顯示，2022年大連萬達商管收入為 491.88億元，同比增長4.86%，主要得益于商場規(guī)模的增長。

截至去年底，旗下萬達廣場新開業(yè)55座，累計項目達到473個，管理商業(yè)面積6556萬平方米。

珠海萬達商管是由大連萬達商管分拆出來的輕資產(chǎn)部分，也是王健林正在推進的上市主體，主要負責萬達廣場的運營，賺取租金收入和商戶運營收入，現(xiàn)金流要比做開發(fā)穩(wěn)定。

天眼查顯示，大連萬達商管持有70.15%珠海萬達商管股份。

截至2022年底，珠海萬達商管總資產(chǎn)228.86億元，所占體量不大，卻占據(jù)收入的半壁江山。

2022年，其商業(yè)運營收入、利潤分別為271.20億元、129.84億元。

在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，萬達商場的數(shù)量還在增加。截至去年底，在建萬達廣場有187個。

萬達廣場的招商能力，曾是王健林沖擊上市的信心來源。截至2022年底，旗下商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%。

只是，這些亮眼的數(shù)據(jù)，是否是虛假繁榮，需要打個問號。

3月，一位萬達員工指出，萬達商管旗下的商戶業(yè)績、出租率、客流等數(shù)據(jù)，真實性存疑。

據(jù)稱，萬達實施嚴格的考核指標，要求租戶收繳、招商率實現(xiàn)100%。在實體商業(yè)遭遇疫情沖擊時期，這幾乎是不可能完成的任務，一線員工只能“造假”。

“商戶雖然不欠萬達集團的，但不少欠項目總經(jīng)理、副總經(jīng)理的。”

一位萬達員工告訴《21CBR》記者，為了完成收租率指標，有的經(jīng)理有時會先為商戶墊付租金，之后再讓商戶慢慢還。

一位業(yè)內(nèi)人士也向記者指出，每個商場都做到100%招商率，幾乎是不可能的，尤其是一些非中心城區(qū)商圈，招商比以前要難很多。

記者實地探訪也到看，部分萬達廣場的出租情況并不理想，比如廣州白云、番禺的萬達廣場，室內(nèi)不少商鋪空置，周末午餐時間，除了餐飲區(qū)域，商場內(nèi)的客流量不大。

據(jù)稱，珠海萬達商管仍在推進IPO事宜，按照證監(jiān)會新規(guī)定準備文件，后續(xù)會再次更新招股文件。

按照對賭協(xié)議，留給王健林的時間，不到7個月。